Dnes je už úplne bežnou záležitosťou, že sa na trhu s nehnuteľnosťami pohybujú byty zaťažené hypotkárnym úverom. Banky sú si týmto faktom samozrejme veľmi dobre vedomé a proces kúpy či predaja zaťaženého bytu je tak nielen možný, ale dokonca len o niečo málo zložitejší, ako riešenie bytu bez záväzkov.
Obsah článku
Prinášame vám prehľad, čo robiť, ak sa ocitnete na jednej či druhej strane barikády.
Predaj bytu
Pokiaľ predávate byt a máte hypotekárny úver, máte na výber niekoľko možností, ako sa vyrovnať so svojou bankou.
Predčasné splatenie úveru
Predčasné splatenie svojich záväzkov je najčastejším a najpopulárnejších riešením. Jednoducho sa dohodnete so svojou bankou, uhradíte svoj dlh a banka vydá súhlas so zrušením záložného práva. Ten následne zanesiete na kataster, kde záložné právo vymažú.
Pochopiteľne to však nie je také jednoduché. Splatiť úver môže byť poriadne drahá záležitosť a vo väčšine prípadov na to vlastné financie nestačia. Často napokon splatí úver samotný kupujúci, ktorý po zaplatení ceny bytu odvedie časť peňazí na účet banky a zvyšok zostáva vám.
Tieto záležitosti môžu byť formálne veľmi zložité a odporúčame spolupracovať s ľuďmi, ktorí majú v problematike prehľad. Dôležitá je najmä kúpno-predajná zmluva s jasne stanovenými podmienkami a povinnosťami oboch zúčastnených strán.
Ďalšou nevýhodou pri predčasnom splatení úveru sú vysoké poplatky až do výšky 5 % zo splatenej sumy. Využiť môžete obdobie zmien úrokovej sadzby, kedy by táto možnosť mala byť bezplatná. Trafiť sa ale do tohoto obdobia je skôr záležitosťou šťastia. Určite sa o možnosti mimoriadnych splátok a iných alternatívach informujte vo vašej banke, podmienky sú všade iné a pracovníci vám ochotne pomôžu.
Prevzatie úveru kupujúcim
Pomerne jednoduchým riešením je, že kupujúci jednoducho pokračuje v splácaní úveru tak, ako ste to doposiaľ robili vy. Kupujúci s tým však pochopiteľne nemusí súhlasiť a ak aj áno, banka nemusí prevzatie úveru povoliť.
Za týchto okolností funguje štandardný postup pri schopnosti splácať hypotéku, teda banka zisťuje, či nový klient nie je rizikový a či vie preukázať schopnosť riadne úver splácať.
Ďalším problémom je, že pokiaľ ste si vzali hypotéku pred rokmi, je pravdepodobné, že na trhu už človek nájde oveľa výhodnejšie podmienky a váš úver by teda pre neho nebol finančne vôbec zaujímavý.
Ak sa predsa len obe strany dohodnú na tejto možnosti, je to asi najjednoduchší, najlacnejší a najrýchlejší postup.
Zmena zabezpečenia nehnuteľnosti
Pri tomto spôsobe predaja bytu sa urobí zmena zabezpečenia. Je totiž pravdepodobné, že po predaji bytu obratom nejakú nehnuteľnosť kupujete, často dokonca vyššej hodnoty.
V tomto prípade teda vlastne svoju hypotéku prenesiete na novú nehnuteľnosť a budete ju ďalej riadne splácať. Je potrebné len predložiť znalecký posudok k novej nehnuteľnosti a dúfať, že bude mať dostatočnú hodnotu.
Vtedy banka prenesie záložné právo na novú nehnuteľnosť a vzdá sa ho na tej starej. V tejto chvíli môžete pokojne svoj byt predať bez akejkoľvek ťarchy. Zo získaných peňazí môžete potom časť hypotéky splatiť.
Kúpa bytu
V prechádzajúcej časti sme už načrtli, aké sú pri predaji bytu možnosti. Poďme sa na ne pozrieť z pohľadu kupujúceho.
Prevedenie úveru na vás
Ako už bolo naznačené, táto možnosť pre vás pravdepodobne nebude dosť zaujímavá. Úroky za posledné roky dramaticky klesli a nebolo by rozumné prevziať hypotéku, nad akou by dnes klienti akurát tak mávli rukou.
V tomto prípade sa na vás jednoducho prevedie nehnuteľnosť spolu so záväzkom z hypotéky. Najskôr si vás však musí banka preklepnúť.
Funguje to ako pri bežnom vybavovaní hypotéky, musíte však mať dostatočnú bonitu na splácanie úveru, ktorý už bol nastavený pre predchádzajúceho vlastníka. Banka predložíte potrebné dokumenty (týkajúce sa vašich príjmov) a ak banka s prevodom súhlasí, podpíšete spolu kúpnu zmluvu, dohodu o prevzatí dlhu a zmluvu o prevode dlhu. Na kataster zanesiete súhlas banky a máte vybavené.
Ako však už bolo povedané, nie je to tá najvýhodnejšia alternatíva a vo vašom vlastnom záujme je, aby sa predávajúci s ťarchami vysporiadal ešte pred samotným predajom a rozviazal vám tým ruky.
Aby sa predávajúci zbavil ťarchy
Toto riešenie je pre vás najjednoduchšie, pretože si potom môžete nehnuteľnosť bez obáv kúpiť, resp. založiť ju novým hypotekárnym úverom, ktorý vám vyhovuje. Väčšina dnes realizovaných predajov prebieha práve týmto spôsobom. Peniaze na úkon predčasného splatenia dlhu však v mnohých prípadoch predávajúci jednoducho nemá.
Existuje však možnosť, že ste predali svoju nehnuteľnosť, resp. máte z iného dôvodu vy dosť peňazí na splatenie tohoto dlhu. Jednoducho sa s predávajúcim dohodnete, že dĺžnu čiastku splatíte na účet hypotekárnej banky. Cena za nehnuteľnosť by mala byť potom znížená o túto čiastku.
Ak tieto peniaze nemáte, stále si na tento účel môžete otvoriť nový hypotekárny úver. Pripravte sa však na poriadne komplikovaný proces medzi dvoma bankami s rozdielnymi podmienkami.
Hypotekárna banka potom vydá tzv. kvitanciu, čo je súhlas so zrušením ťarchy. Niektoré banky to urobia za klienta, iné to nechávajú na ňom. Po tomto úkone už ste slobodní a môžete si zvoliť financovanie, aké vám najviac sedí.
Predaj a kúpa bytu s hypotékou
Či byt kupujete alebo predávate, vždy pamätajte na to, že banka vám v každom prípade bude nápomocná a pomôže vám nájsť to najvýhodnejšie riešenie. Kooperácia s bankou a druhou stranou je základom pre úspešný prevod vlastníctva.
V prípade predaja bytu by malo byť vo vašom vlastnom záujme zbaviť nehnuteľnosť akejkoľvek ťarchy. Ušetríte tým mnoho problémov nielen sebe, ale aj druhej strane a aj zháňanie kupcu tak bude logicky omnoho jednoduchšie.
Ak by sme to mali obrátiť, tak v prípade kúpy bytu s ťarchou trvajte na tom, aby si predávajúci svoje záväzky vysporiadal. Nenamočte sa do nevýhodného úveru len preto, že na celý proces nemáte nervy a chcete mať pokoj. Neskôr by ste takéto rozhodnutie mohli oľutovať.
Existuje množstvo rôznych alternatív a veríme, že sme vám pomohli vybrať z nich tú najlepšiu. Tento proces je síce na prvý pohľad komplikovaný, no rozhodne nie je žiadnym strašiakom a už zanedlho budete mať všetky starosti za sebou.
Už od roku 2008 tvoríme články na rôzne témy. Venujeme sa témam od životného štýlu cez podnikanie až investovanie a financie. Cieľom portálu KD.sk je jednoduchou a výstižnou formou poskytovať čitateľom obsahovo kvalitné články, recenzie a prípadné odporúčania.
