Čo banka overuje pri hypotéke

Ak už niekedy niekto v minulosti žiadal o pôžičku, tak vie, že po skompletizovaní vyžadovaných dokladov niekoľko dní čakal na vyjadrenie banky. Najčastejšie je to 4 – 7 pracovných dní, počas ktorých banka overuje nielen osobu ako žiadateľa, ale aj zamestnávateľa a nehnuteľnosť.

---

Obsah článku

---

Je to pochopiteľné, veď banka sa týmto spôsobom snaží vyhnúť riziku nesplácania. Pozrime sa spoločne, čo všetko si banka pri hypotéke overuje a načo si dávať v žiadostiach najväčší pozor.

Príjem

Nielen pri hypotekárnom úvere, ale aj pri iných pôžičkách, banka po obdržaní žiadosti skúma zákazníka. Využíva všetky svoje dostupné možnosti, vďaka ktorým si urobí presný obrázok o tom, ako je na tom klient s príjmami a tiež aj platobnou disciplínou.

Pri príjme banku samozrejme zaujíma aj to, či je žiadateľ o hypotéku zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo podniká na základe živnostenského oprávnenia, prípadne poberá dôchodok, rodičovský či materský príspevok.

Potešia sa aj mamičky na materskej dovolenke, keďže niektoré slovenské banky im umožňujú stať sa hlavným dlžníkom. Rovnako ako ony, tak aj invalidní dôchodcovia alebo poberatelia vdovského dôchodku.

Banka pri hypotéke akceptuje tieto príjmy:

• príjem zo zamestnania
• prídavky a rodičovský príspevok
• príjem zo živnosti
• rozdelenie ziskov z s.r.o.
• príjem z s.r.o.
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti
• príjem pri práceneschopnosti (PN-ka)
• dôchodok (starobný, invalidný dôchodok, vdovský, sirotský, opatrovateľský)
• diéty (iba za určitých podmienok)
• výživné na dieťa

Najdôležitejším parametrom je bezpochyby výška príjmu, ktorý si banka overuje prostredníctvom Sociálnej poisťovne. Banka vypočíta priemerný príjem nielen za dvanásť mesiacov, ale môže aj za posledné tri či štyri kalendárne mesiace. 

Hypotéky pre mladých poskytované so štátnym príspevkom majú trocha odlišné pravidlá a preto sa banka môže zaujímať aj o príjem v predchádzajúcom roku.

Banka pokladá za dôležitú aj dobu trvania pracovného pomeru/podnikania. Nízku bonitu majú ľudia v skúšobnej alebo výpovednej lehote. Títo klienti sú v drvivej väčšine prípadov okamžite zamietnutí.

Práca na dobu určitú nie je zasa pre každú banku akceptovateľná. Pri živnosti je to o niečo zložitejšie. Živnostník musí aktívne podnikať celý predchádzajúci rok, no existujú výnimky, kedy stačí aj 6 mesiacov v predošlom roku.

Zamestnávateľ

Ďalším krokom skúmania je aj overovanie zamestnávateľa, ktoré je takmer nevyhnutné. Banka predsa musí vedieť, či osoba uviedla v žiadosti pravdivé informácie o svojom zamestnaní. Takéto overenie prebieha najčastejšie priamym kontaktovaním. Tento postup je nevyhnutný aj v prípadoch, kedy má žiadateľ príjem zo zahraničia.

Banky dokonca zachádzajú ešte ďalej. Ich pozornosť totiž môže smerovať aj k samotnému zamestnávateľovi klienta. Z logického hľadiska je to však pochopiteľné.

Finančná inštitúcia totiž chce vedieť, či zamestnávateľ nemá dlhy na zdravotnom a sociálnom poistení. Nemenej dôležité je aj platenie daní. Ak by zamestnávateľ dlžil na daniach, tak hypotéku žiadateľ nemusíte získať.

Nehnuteľnosť

Je jasné, že nehnuteľnosť bude predmetom záložného práva k hypotéke. Tým pádom je nevyhnutné, aby banka ohodnotila prípadný nový byt alebo dom jednotlivca. Banky na to majú väčšinou vlastných znalcov.

Klient musí banke predložiť znalecký posudok, ktorý banka overuje. Tento proces sa nazýva supervízia znaleckého posudku – banka skontroluje predložený posudok a podľa toho určí hodnotu pri danej nehnuteľnosti.

Pre každého zákazníka je teda istým prekvapením hodnota nehnuteľnosti určená bankou. Stretnúť sa s tým môžu najmä klienti, ktorí v čase vybavovania hypotéky nemajú takmer žiadne veľké peniaze. 

Preto je dobré komunikovať so znalcom, ktorý pripravuje znalecký posudok k žiadosti. V takom prípade by mal žiadateľa oboznámiť s tým, že sa chystá kúpiť nehnuteľnosť, ktorá je nadhodnotená v pomere k hodnote nehnuteľnosti.

Banky venujú ohodnocovaniu nehnuteľnosti veľkú pozornosť, veď predsa v ich záujme je minimalizovať riziko. Určite ich bude zaujímať napríklad to, v akom technickom stave je momentálne nehnuteľnosť.

Hlavnú úlohu môže dokonca hrať aj lokalita, ktorá môže s časovým odstupom nehnuteľnosti pridať na cene. Veľa ľudí to nevie, no znalec nerobí veľké rozdiely medzi tým, či je byt/dom zrekonštruovaný alebo nie je.

Register dlžníkov

Nielen pri hypotéke, ale aj pri spotrebných úveroch je jasné, že si banka žiadateľa skontroluje v bankových a nebankových úverových registroch (SOLUS, SRBI a ďalšie). Bude ju zaujímať predovšetkým platobná disciplína a prípadné existujúce záväzky.

Práve platobná disciplína môže rozhodnúť, keďže pre banku je často dôležitejšia, než napríklad minulosť bez akýchkoľvek záväzkov.

Nemusí pomôcť, ani keď žiadateľ v registri dlžníkov nemá záznam. Každá banka si totiž eviduje vlastný zoznam „krátkodobých dlžníkov“. Ide o klientov, ktorí z času na čas alebo aj pravidelne meškajú niekoľko dní so splácaním existujúcich záväzkov. Do úverového registra sa takéto prehrešky nedostanú, no banka si ich veru pamätá.

Nehovoríme o tom, že by klientovi kvôli tomu banka hypotéku neschválila, no hrozí napríklad navýšenie úrokovej sadzby alebo iné sprísnenie podmienok. Pozor si treba dávať aj na nepovolené prečerpanie alebo kreditné karty. treba sa snažiť všetko vyplácať v dostatočnom predstihu alebo aspoň načas.

Banka dôkladne skúma všetky výpisy a obraty, aby zistila či človek platí výdavky – výživné a podobne. Okrem registra dlžníkov si banka dôkladne overí aj to, či na záujemcu o hypotéku nebola alebo nie je uvalená exekúcia. Pri živnostníkoch a konateľoch spoločností zavážia aj platby poistenia či daní.

Ako získať hypotéku?

Získať hypotekárny úver nie je vôbec jednoduché. Najmä ľudia s nižším či dokonca priemerným príjmom môžu mať problém. Je preto pre nich nesmierne dôležité dávať si pozor aj na maličkosti a plniť si svoje zmluvne záväzky načas. To je základ, bez ktorého sa žiadateľ nepohne.

Problematiku hypoték je dôležité si poriadne naštudovať, prípadne osloviť hypotekárnych špecialistov, ktorí vybavujú hypotéky ako na bežiacom páse.