Hypotéka – čomu sa vyhnúť

Rozhodli ste sa vyriešiť svoje bývanie a idete na to cestou vybavenia hypotéky na byt alebo dom? Dnes si povieme, na čo by ste si mali dať pozor pri výbere hypotéky, ale aj nehnuteľnosti.

---

Obsah článku

---

Aktuálne úrokové sadzby na hypotéky sa pohybujú okolo 2 % a to môže lákať veľa ľudí k tomu, aby sa rozhodli, že práve teraz je ten správny čas na vyriešenie svojho bývania práve formou hypotekárneho úveru.

Faktom je, že úroky naozaj atakujú hodnoty, kde ešte počas novodobej histórie Slovenska neboli, na druhú stranu, nie každý vie, ako vybaviť hypotéku výhodne, rýchlo a efektívne. Ešte menej ľudí ale vie, aké rôzne nástrahy na budúceho majiteľa bytu či domu čakajú.

Nejde len o to, ako dlho trvá vybaviť hypotéku, ale aj to, že podmienky poskytnutia hypotéky sú nastavené tak, že najnižšia úroková sadzba z reklamy nie je dostupná pre každého klienta. Ak sa k tomu pridá časový stres, nedostatok trpezlivosti a zapojenie viac emócií ako rozumu, problém môže byť hneď na svete.

Vybavenie hypotéky síce nie je žiadna „raketová veda“, ale aj tu si treba dať pozor na niektoré triky bánk alebo úskalia spojené s kúpou nehnuteľnosti. Poďme sa pozrieť na najčastejšie problémy a situácie.

Pre mladých, ale nie pre každého

Hypotéka pre mladých je hypoúver, ktorý sa dá použiť na kúpu aj stavbu nehnuteľnosti, pričom počas prvých 5 rokov splácania je úrok vďaka podpore od štátu a banky nižší o 3 % oproti komerčnému úroku. Na to, aby ste ale túto hypotéku mohli pomýšľať, musíte splniť podmienky.

Na získanie hypotéky pre mladých je treba mať jednak vek do 35 rokov, ale aj mzdu do výšky maximálne 1,3 násobku priemernej mzdy. Ak ste žiadatelia dvaja, tak najviac do 2,6 násobku spolu.

Čo by ste ale mali vedieť:

• Podmienky získania hypotéky pre mladých musia splniť obidvaja žiadatelia a okrem horného limitu príjmu existuje aj dolný, čiže musíte byť dostatočné bonitní, aby ste hypotéku získali
• Za výhodnejších podmienok sa dá požičať ale len do 50.000 € a len do 70% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, čiže ak potrebujete viac peňazí, musíte ich mať buď v hotovosti alebo si zobrať aj druhý úver
• Počas prvých 4 rokov od získania hypotéky ju nesmiete predčasne splatiť – ak sa tak stane, musíte vrátiť banke a štátu výšku podpory vo forme zníženej úrokovej sadzby

Toto sú základné veci, na ktoré by mal pamätať každý, kto si v najbližšej dobe plánuje vybaviť hypotéku.

Domy aj byty na papieri

Veľmi často sa stáva aj to, že ak sa rozhodnete pre kúpu nového bytu alebo nového domu, tak nehnuteľnosť ešte fyzicky nie je postavená a je tzv. „na papieri“. Tento problém sa týka najmä veľkých miest a najmä bytov, ale objavuje sa už aj v prípade domov na kľúč, ktoré stavajú developerské spoločnosti.

V tomto prípade treba byť veľmi obozretný a to najmä z pohľadu financovania. Často krát totiž developer vyžaduje zloženie finančnej zábezpeky vopred vo forme zálohy.

Klient tak vyplatí niekoľko tisíc € s tým, že podľa časového harmonogramu by mal byť bytový dom alebo rodinný dom postavený do určitého času. Z minulosti sú známe ale viaceré prípady, kedy sa termíny nestíhali, prípadne dokonca aj prípady, kedy nakoniec neprišlo k postaveniu danej nehnuteľnosti.

V tom lepšom prípade sa dostanete aspoň k časti zálohy naspäť, v tom horšom ju však už neuvidíte. Ak teda už naozaj chcete kúpiť takúto nehnuteľnosť, vyberte si takú, ktorá je financovaná a ponúkaná už konkrétnou bankou.

Časová a finančná náročnosť vybavenia

Vybavenie hypotekárneho úveru nemusí byť tak rýchle, ako si možno predstavujete. Banky síce v reklame hovoria o dostupnosti do niekoľko dní a schválení aj do 24 alebo 48 hodín, avšak realita je veľmi rôzna a závisí to od individuálnych podmienok.

Napríklad podmienky získania hypotéky sú pre bonitného klienta lepšie dosiahnuteľné a tak si môže vybaviť úver naozaj aj do týždňa. Ak však nemáte rozprávkový príjem a chcete napríklad hypotéku na stavbu domu s postupným čerpaním, vybavenie bude zákonite trvať dlhšie.

Nie je to však len o čase, ale aj o peniazoch:

• S výnimkou akcií sa platí poplatok za vybavenie hypotéky, ktorý môže dosiahnuť aj niekoľko stoviek eur
• Nevyhnete sa ani poplatkom za znalecký posudok a kataster, ktoré banky platia naozaj len v prípade časovo obmedzených akcií
• Samotná kúpna cena nehnuteľnosti ešte nie je konečnou investíciou – mysleli ste aj na náklady na úpravu pred bývaním, náklady na sťahovanie a podobne?
• Pozor na skryté poplatky súvisiace aj s nehnuteľnosťou – napríklad viacero realitných kancelárií do inzerovanej ceny nehnuteľnosti nezahrnie svoju províziu, ktorá môže byť aj niekoľko tisíc eur

S poplatkami navyše treba počítať pri každej hypotéke.

Pozor na poplatky aj úrokové sadzby

Jedna vec sú úrokové sadzby hypoték, ďalšia však rôzne poplatky. Spomenuli sme poplatok za vybavenie hypotéky, ale ten nie je zďaleka jediným. Dajte si pozor napríklad na rôzne poplatky spojené nepriamo s hypotékou – napríklad za vedenie bežného účtu v banke, pretože to banka vyžaduje pre získanie lepšieho úroku.

Tiež pozor na cenu za poistenie hypotéky, pretože banka ponúka síce vlastné poistné produkty, ale ak by ste sa poistili externe, vyšlo by to vo väčšine prípadov lacnejšie.

Taktiež sa informujte na poplatky za predčasné splatenie hypotéky, ak ju raz budete chcieť náhodou predčasne vyplatiť, mohli by ste sa nepríjemne prekvapiť.

Problémom sú aj úroky. Vyhnite sa tomu, aby ste v snahe získať čo najlepší úrok, spravili všetko možné aj nemožné pre tento cieľ. Úrokové sadzby sú síce dôležité, ale nie jediné kritérium. Najvýhodnejšie sú obvykle ponúkané len pri krátkej dobe fixácii, prípadne s inými podmienkami, ktoré v podstate ale hypoúver ako celok znevýhodnia.

Sami alebo cez sprostredkovateľa?

V tomto prípade neexistuje zaručený recept, či si dokáže podmienky pre získanie hypotéky lepšie vybaviť sami, alebo by ste to mali nechať na sprostredkovateľa. 

Vybavenie hypotéky na vlastnú päsť znamená mať dostatok času a energie, pretože by ste si mali porovnať naozaj všetky dostupné ponuky a to nielen online cez kalkulačky, ktoré ponúkajú len orientačný výpočet. Vyhnite sa však tomu, že sa rozhodnete pre vybavenie „po vlastnej osi“ a nakoniec zoberiete prvú alebo druhú ponuku v poradí.

Pozor ale aj na rôznych finančných agentov a sprostredkovateľov:

• Čo sa týka finančných sprostredkovateľov, tu treba dať na skúsenosti a prípadne aj recenzie od známych alebo na internete
• Overte si veľmi dobre, že viete, do čoho idete v prípade každej sprostredkovateľskej spoločnosti, na ktorú sa obrátite
• Finanční agenti môžu byť niekedy viazaní na jednu alebo dve banky a preferujú len ponuky od nich
• V každom prípade sa nenechajte ani dlho „naťahovať“ a trvajte na rýchlom jednaní a širokom porovnaní hypoúverov od viacerých bánk – v opačnom prípade môžete skončiť s nevýhodnou hypotékou na niekoľko rokov

Pri vybavovaní hypotéky treba byť obozretný a nebáť sa opýtať známych či urobiť si dôkladný prieskum trhu.

Čomu sa vyhnúť pri hypotéke?

Najlepším časom na hľadanie bývania a z toho vyplývajúceho vybavovania hypotekárneho úveru je jednoznačne jar, prípadne ešte aj jeseň. Počas tohto obdobia sa banky najviac predháňajú v tom, ktorá odpustí napríklad poplatky u hypotéky, prípadne ktorá dá lepšie podmienky na hypotéku na bývanie.

Netreba zabúdať, že výhodnosť hypotéky sa nemeria len cez úrokové sadzby, hoci samozrejme, nezanedbajte ani ich dôkladné porovnanie. Vybavenie hypotéky a tiež aj výber nehnuteľnosti je komplexný proces a či sa ho už rozhodnete prejsť samostatne alebo v spolupráci s finančným sprostredkovateľom, pamätajte – ide o Vaše bývanie, peniaze a život.