Hypotéky – na čo si dať pozor

V súčasnosti je už takmer pravidlom, že väčšina ľudí financuje kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. A keďže ide o pomerne dôležité životné rozhodnutie, mala by mu predchádzať aj náležitá príprava.

Bez prípravy na vzatie hypotéky môže človek urobiť nesprávny životný krok.

Hypotekárne úvery sú rýchlym riešením

Klasické hypotekárne úvery poskytujú všetky komerčné banky pôsobiace na slovenskom bankovom trhu. Okrem hypotekárnych úverov poskytujú aj iné podobné úverové produkty, akými sú napríklad bezúčelové hypotéky alebo spotrebné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou (americké hypotéky, úvery na bývanie a pod.).

Využívanie hypotekárneho úveru na kúpu bytu či domu je najmä pre mladých ľudí veľmi frekventovaným riešením, ako si čo najrýchlejšie splniť sen o vlastnom bývaní. Veď len málokomu sa chce niekoľko rokov šetriť a čakať, kým si bude môcť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť zo svojich vlastných prostriedkov.

Avšak výber, ani samotné vybavovanie hypotéky rozhodne nie je nič jednoduché. Napriek mnohým výhodám, ktoré táto forma získania finančných prostriedkov so sebou prináša, je potrebné starostlivo zvážiť a uvedomiť si aj všetky menej príjemné, no súvisiace dopady. Nesnažte sa hypotéku získať behom niekoľkých dní.

Aké sú výhody verzus riziká

Samozrejme je na každom jednom z nás, aké si stanoví kritéria pre výber konkrétneho hypotekárneho produktu a aké riziko s tým spojené je ochotný znášať. Vo všetkých prípadoch je však veľmi dôležité, byť pred samotným výberom hypotekárneho úveru pravdivo oboznámení a informovaní nielen o výhodách, ale najmä o všetkých možných rizikách, ktoré môžu nastať počas doby jeho splácania.

V prvom rade by si mal byť potenciálny klient banky so záujmom o tento druh úveru vedomý, že ide o záväzok, ktorý značne ovplyvní jeho ďalší život na mnoho nasledujúcich rokov. Aké sú riziká a na čo prihliadať si pri jej výbere a následnom vybavovaní, aby sme s našim rozhodnutím boli aj v dlhodobejšom časovom horizonte spokojní?

Hodnota LTV a vlastné zdroje

Asi nikomu netreba zdôrazňovať, že čím nižšiu sumu si od banky požičia, tým menej zaplatí na úrokoch a splatí ju za kratšieho obdobie. Preto je veľmi výhodné, ak máte možnosť zabezpečiť si aspoň časť potrebných finančných prostriedkov formou vlastných úspor alebo bezúročnou pôžičkou od rodičov či príbuzných, hoci aj s prípadným založením nehnuteľnosti v ich prospech.

V danom prípade bude pre vás omnoho výhodnejšie žiadať od banky hypotekárny úver na nižšiu sumu, než bude hodnota kupovanej nehnuteľnosti.

Ak máte teda k dispozícii okrem hypotéky aj iné zdroje financovania svojho bývania, budete mať možnosť vybrať si hypotekárny produkt s menšou výškou indexu LTV (Loan to value – Wiki).

Vo väčšine bánk platí, že čím je výška tohto indexu nižšia, tým je nižšia aj výsledná úroková sadzba. Preto bude hypotéka s menšou výškou indexu LTV pre vás aj výhodnejšia. V súčasnosti poskytujú viaceré banky účelové hypotéky vo výške 70–100 % LTV. Výška bezúčelových hypoték sa najčastejšie pohybuje okolo 50–60 % LTV.

Presné, pravdivé a overené informácie

Aby ste vedeli, na čo sa máte pri výbere tej svojej hypotéky zamerať, vo vlastnom záujme si zistite čo najviac dostupných informácií o danej problematike z rôznych nezávislých zdrojov. Využiť na o môžete aj naše recenzie hypoték na bývanie. Následne sa obrňte patričnou dávkou trpezlivosti a vymedzte si dostatočný časový priestor na zvažovanie ponúk jednotlivých bánk.

Najvhodnejšie bude informovať sa o možnostiach a podmienkach, so zreteľom na vaše individuálne možnosti a potreby, vo viacerých bankách. Nikdy teda neprikývnite na prvú ponuku, ktorú obdržíte.

Praktické rady vašich priateľov a známych sú v tomto prípade určite veľmi cenné, no nedajte sa nimi ovplyvniť a vždy radšej vychádzajte zo svojich vlastných skúseností a individuálnych potrieb.

Porovnanie hypoték je základom

Pre lepšie porovnanie úverovej ponuky jednotlivých bánk, si dajte v každej banke posúdiť vašu bonitu a vypracovať modelové ponuky podľa vami zadaných kritérií. Užitočnou pomôckou pre porovnávanie môže byť aj nová hypotekárna kalkulačka, vďaka ktorej behom niekoľkých minúť zistíte, aké podmienky pre váš prípad jednotlivé banky ponúkajú.

Podstatné však je, aby ste vedeli, ktoré ukazovatele sú pre vás v procese výberu konkrétneho hypotekárneho produktu dôležité. Ak ste príliš zaneprázdnení, alebo chcete túto neľahkú a zodpovednú úlohu zveriť do rúk niekomu kompetentnejšiemu, vyhľadajte služby hypotekárneho poradcu či špecialistu, ktorý vám pripraví a interpretuje výsledky porovnávania ponúk jednotlivých bánk.

V niektorých prípadoch môžete hypotekárneho poradcu poveriť aj vyjednávaním lepších úverových podmienok. Dnes sú dokonca tieto služby úplne zadarmo, stačí využiť spomínanú hypotekárnu kalkulačku, prostredníctvom ktorej sa s vami skontaktuje aj odborník.

Hypotéka s najnižším úrokom nemusí byť najlepšia

Pri rozhodovaní a hľadaní vhodnej hypotéky sa neoplatí zameriavať výlučne na výšku úrokovej sadzby. Nízka úroková sadzba je síce veľmi dôležitý ukazovateľ, no pri výbere správnej hypotéky je nevyhnutné brať do úvahy aj iné parametre. Niektoré banky si totiž zvykli práve deficit z nižších úrokov premietať do rôznych ďalších poplatkov, zabezpečení alebo sankcií.

Preto je vhodné, ak si pred výberom hypotéky komplexne zvážite a prepočítate všetky ukazovatele, ktoré majú priamy vplyv na výsledné podmienky konkrétneho hypotekárneho produktu, vrátane požiadaviek a poplatkov banky spojených s poskytnutím úveru. Kapitolou samou o sebe je aj poistenie, ktorého výška čísla ešte navýši. Odporúčame vám prečítať si článok o poistení úveru a jeho výhodách.

Nepodceňte fixáciu úrokovej sadzby

Veľmi dôležitým ukazovateľom je aj dĺžka obdobia fixácie. Všeobecne totiž platí, že čím je táto doba kratšia, tým nižšia je aj výsledná úroková sadzba. Treba si však uvedomiť, že po uplynutí fixačnej doby vám banka môže úrokovú sadzbu zvýšiť.

Z tohto dôvodu sa vám môže z dlhodobejšieho hľadiska viac oplatiť práve hypotéka s vyššou úrokovou sadzbou pri kratšej dobe splácania. V prípade úrokovej sadzby teda môže v niektorých prípadoch platiť, že výhodnejšia hypotéka môže byť aj tá, ktorá nemá úrokovú sadzbu najnižšiu.

Odhad výšky reálnych nákladov spojených s hypotékou

Pred konečným výberom vašej ideálnej hypotéky je užitočné, čo najreálnejšie odhadnúť predpokladanú výšku nákladov s ňou spojených. Predídete tak rozčarovaniu zo zistenia, aké je množstvo nečakaných výdavkov, ktoré je nevyhnutné uhradiť nielen v procese vybavovania, ale aj počas doby splácania hypotéky.

Venujte preto náležitú pozornosť hlavne už spomínanej výške poplatkov, Najvyšším jednorázovým poplatkom je poplatok za poskytnutie úveru, ktorého výška je v jednotlivých bankách rozdielna a vytvára priestor na konkurenciu. Preverte si teda, či si banka, v ktorej si plánujete vziať úver, účtuje tento poplatok a ak áno, tak v akej výške.

Okrem toho si zistite, aké poplatky budete v danej banke platiť za vedenie účtu, za predčasné splatenie alebo aké sú pravidlá pre mimoriadne splátky. Nezabudnite ani na poplatky za znalecké posudky, náklady plynúce z úrokov, sankčné poplatky a poplatky za potrebné doklady pre kataster.

Zhrnutie a rada na záver

Veríme, že sme vám ako tak načrtli body, na ktoré by ste sa mali rozhodne zamerať. Postup ako vybaviť hypotéku sme vám už v minulosti priniesli a preto veríme, že to zvládnete tak, aby ste boli čo najviac spokojní. Na samotný záver už len dodáme – buďte zdravo sebavedomí a nebojte sa s bankou vyjednávať, o čo najlepších podmienkach!