Hypotéky – informácie, skúsenosti, otázky a odpovede

Väčšina ľudí hľadá informácie o hypotékach a úveroch na internete alebo u svojich priateľov. Jednoducho chceme vedieť, aké majú skúsenosti a čo nám odporúčajú. Stretávame sa však s rôznymi informáciami, ktoré nemusia byť vždy správne a skutočné.

Navyše, niekedy sa môžu detaily ohľadom hypoték úplne rozchádzať. Preto je dobré hovoriť o tom, aké mýty sa šíria o hypotékach, ktoré sa ani zďaleka nemusia zakladať na pravde.

Čím nižší úrok, tým viac ušetrím

Predstava, že čím nižší úrok banka ponúka, tým je úver najvýhodnejší, je mylná. V niektorých bankách môžu kompenzovať nižší úrok vyššími poplatkami. Poplatky sú rôzne: 

• poplatok za poskytnutie úveru
• poplatok za predčasné splatenie úveru
• poplatok za vedenie úverového účtu
• poplatok za upomienku a podobne

Zvýhodnený úrok môže byť naviazaný na vedenie iných produktov v banke – bežný účet, či poistenie úveru a tým sa daný hypotekárny úver pre klienta sa zasa o niečo predraží.

Ktorá hypotéka je najlepšia?

Zaujímavou položkou je aj možnosť bezplatných mimoriadnych splátok. To otvára banke opäť možnosť zaúčtovať si ďalší poplatok. Veľkú pozornosť treba venovať predovšetkým ročnej percentuálnej miere nákladov, ktorá udáva, koľko finančných prostriedkov musí klient navyše zaplatiť banke za poskytnutú hypotéku.

Neoplatí sa refinancovať, keď som už zaplatil veľa úrokov

Nie je tomu celkom tak. Výška úrokov závisí predovšetkým od aktuálnej výšky dlhu a doby splácania. Pri refinancovaní nezačne klient splácať úroky od začiatku, z toho dôvodu teda určite nepreplatí. 

Dôležité je zachovať dobu splatnosti, ktorá zostáva do celkového splatenia terajšej hypotéky, a nepredlžovať ju. Iba v prípade, že sa rozhodne klient refinancovať s dlhšou dobou splatnosti, môže nastať situácia vyššieho preplatenia.

Zaujímavý a výhodný variant pri refinancovaní je skrátiť dobu splatnosti a prípadne mierne zvýšiť pôvodnú splátku.

V mojej banke mi dajú pri hypotéke najlepšie podmienky

Každá banka si svojho klienta váži, to je pravda. Avšak určite viac námahy vynaloží na to, aby získala ďalších klientov. Preto vo väčšine bánk ponúkajú novým klientom lepšie podmienky pri získaní hypotéky na bývanie.

Veď ďalší nový klient, to nie je len poskytnutie hypotéky. Zákazník často ostáva v banke, kde si založí bežný účet, časom možno zoberie spotrebný úver a v neposlednom rade priláka do banky svojich rodinných príslušníkov.

Hypotéku mi schvália, lebo mám v banke úverový certifikát

Určite si treba dať pozor. Za pravdu nám dajú tí, ktorí sa už s ponukou na predschválený úver stretli. Úverový certifikát nemá žiadnu právnu váhu a veriteľa nijako nezaväzuje.

Tu je niekoľko dôvodov, prečo danú hypotéku nemusí klient vôbec dostať:

• jeho príjem nebol preverený cez daňový úrad alebo sociálnu poisťovňu
• nemá znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť
• posudok neprešiel kontrolou bankového znalca
• nebola preverená jeho platobná disciplína (cez úverový register)

Až keď splní všeobecné obchodné podmienky banky, len v tom prípade mu je banka ochotná požičať.

Nehnuteľnosť, ktorú som založil v prospech banky, nemôžem ďalej predať

Samozrejme, nehnuteľnosť klient predať môže. Len sú s tým logicky spojené viaceré komplikácie. Ak by chcel danú nehnuteľnosť predať, je potrebná súčinnosť s bankou. Keďže na nej leží ťarcha úveru, banka musí dať súhlas so zmenou majiteľa. Klient má viacero možností:

1. Môže predčasne splatiť hypotekárny úver – Môže požiadať banku o predčasné splatenie, vyčíslenie zostatku úveru a poplatkov. Túto sumu uhradí banke on alebo ak nemá dostatok finančných prostriedkov, môže úver vyplatiť kupujúci. Následne banka vystaví súhlas so zrušením ťarchy.
2. Prevedie dlh na kupujúceho – Vtedy banka overí finančné možnosti kupujúceho a jeho schopnosť splácať úver.
3. Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú nadobudnutú nehnuteľnosť – Čiže danú nehnuteľnosť predáva a ďalšiu kupuje, pričom naďalej spláca hypotekárny úver za podmienok uvedených v zmluve.

Nehnuteľnosť môže pokojne predať, aj keď je zaťažená hypotékou.

Pri nesplácaní hypotéky prídem o nehnuteľnosť

Banka peniaze za úrok požičiava a nie je realitná kancelária. Pre banku nie je prioritou nehnuteľnosť klienta predať, ale nájsť riešenie a pomôcť mu pri splácaní. 

Predaj nehnuteľnosti je až poslednou možnosťou. Preto pri akýchkoľvek problémoch treba kontaktovať banku, nenechať si problém prerásť cez hlavu.

S bankou sa dá nájsť aj vhodnejšie riešenie, napríklad odklad splátok, platenie iba úrokov alebo sa splátky znížia a predĺži sa doba splácania hypotéky.

Hypotéku nie je možné predčasne splatiť bez poplatku

Nemusí to byť pravda vždy a všade. Novela zákona o bankách zakazuje bankám požadovať od klienta úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov v súvislosti s predčasným splatením hypotekárneho úveru.

Samozrejme, iba v prípade, že k splateniu dôjde až po uplynutí doby fixácie úrokovej sadzby alebo pri zmene úrokovej sadzby. Takže banka zo zákona nesmie od klienta požadovať poplatok za splatenie úveru.

Ak sa človek rozhodne predčasne splatiť hypotéku počas trvania doby fixácie, banky mu zaúčtujú poplatok za predčasné splatenie až okolo 3 – 5 percent z výšky predčasne splatenej sumy.

V reklamách banky tvrdia, že úrok 2,0% dostane každý

Aby človek dostal najnižšiu úrokovú sadzbu, musí byť ideálny klient. To znamená mať nadpriemerný príjem alebo vlastniť v banke bežný účet, kreditné karty či poistenie úveru.

V mnohých prípadoch banky žiadajú zakúpenie ďalšieho produktu z ich ponuky, ktorý však momentálne nepotrebuje. Ak patrí k žiadateľom s priemerným príjmom, taký nízky úrok nemôže čakať. Táto skvelá ponuka je nedosiahnuteľná pre väčšinu klientov.

Hypotéku nedostanem, nemôžem zdokladovať svoj príjem

Keď človek nevie banke zdokladovať dostatočný príjem na to, aby mu poskytla hypotéku, môže využiť možnosť, ktorú ponúka stavebná sporiteľňa.

Ak si založí stavebné sporenie a celý rok naň bude pravidelne vkladať určitú sumu, potom mu stavebná sporiteľňa poskytne úver. Jeho splátka bude maximálne v takej výške, ako celý rok vkladal, a to bez dokladovania príjmu.