Hypotéky – výhody a nevýhody, čo vedieť pred podpisom

Kúpiť či postaviť si vlastné bývanie je otázkou, ktorú začínajú podľa prieskumov riešiť ľudia najmä od 25 do 30 rokov. Ak nemajú dosť hotovosti, najčastejšou voľbou sú hypotéky. Čo to je hypotéka? Aký je postup pre vybavenie hypotéky? 

---

Obsah článku

---

Hypotéka je dlhodobý bankový úver zaistený záložným právom k nehnuteľnosti. V praxi to teda znamená, že najčastejšie ak si beriete hypotekárny úver, ručíte buď kupovanou alebo stavanou nehnuteľnosťou. Ručiť sa dá tak bytom, ako aj rodinným domom, ručenie stavebným pozemkom je už ťažšie a musí ísť o veľmi bonitný pozemok.

Výhody hypoték sú najmä v tom, že je možné si požičať aj väčšiu sumu finančných prostriedkov a vďaka dlhšej splatnosti sa dá rozložiť táto suma na dlhšie obdobie, čo zníži mesačnú splátku na únosnú úroveň. Medzi najčastejšie nevýhody hypoték patrí nutnosť ručiť nehnuteľnosťou a tiež fakt, že sa klient upíše na dlhú dobu s pravidelným splácaním.

Kto poskytuje hypotéky a aké sú v ponuke?

Banky sú u nás najčastejším poskytovateľom hypoúveru a majú vo svojom portfóliu produktov viaceré druhy hypoték. Každý sa môže líšiť či už svojimi finančnými limitmi, nefinančnými podmienkami, prípadne flexibilitou použitia. Rovnako aj samotné výhody hypoték závisia veľmi od toho, ktorý typ hypotekárneho úveru si zvolíte.

Máte na výber:

1. účelovú hypotéku
2. bezúčelový hypoúver (niekedy sa nazýva aj americký hypotekárny úver)
3. hypotéky pre mladých s podporou od štátu

Najčastejšie si požičiavajú klienti prvý typ, čo je klasická hypotéka z banky, ktorá sa aj najviac používa napríklad v reklamách. Bezúčelová hypotéka je špecifický typ úveru, ktorý umožňuje úplne voľné nakladanie s finančnými prostriedkami a je u nás tiež na miernom vzostupe.

Mladí samozrejme majú najväčší záujem o pre nich najlepšiu hypotéku pre mladých. Poďme sa bližšie pozrieť na to, aké majú výhody hypotéky týchto typov a na ich porovnanie.

Bežný účelový hypotekárny úver

Účelová hypotéka je, ako už názov napovedá, účelový typ hypotekárneho úveru, kde sa dokladuje banke to, ako peniaze z úveru použijete. Banka taktiež už pred samotným čerpaním hypotéky účelovo viaže tieto finančné prostriedky a tak je možné ich použiť zväčša len na kúpu, stavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti na bývanie.

V ponuke majú účelové hypotéky takmer všetky banky pôsobiace u nás, pretože ide o jeden z najviac žiadaných bankových produktov. Úroky sa pohybujú aktuálne na dne za posledné roky a napríklad mBank má aktuálne v ponuke najlacnejší hypotekárny úver už s úrokom 1,54 % p.a.

Pre bonitných klientov, prípadne pre klientov zamestnaných na TPP alebo tých, čo majú v banke už dlhšiu dobu účet, na ktorý im chodí pravidelne príjem, nie je problém získať hypotéku aj bez dokladovania príjmu.

Aké sú výhody bežného účelového hypotekárneho úveru?

• dostupný spôsob prefinancovania bývania pre každého bez ohľadu na jeho vek a výšku príjmu (samozrejme, určitý minimálny príjem je potrebné mať, aby ste hypotéku vôbec získali)
• výhody predčasného splatenie hypotéky, pretože viacero bánk ponúka predčasné splatenie bez vysokej penalizácie
• hypotéky a úvery hypotekárneho typu patria medzi najviac konkurenčné produkty a tak je možné získať naozaj najvýhodnejší úrok porovnaním viacerých bánk
• banky umožňujú v určitom prípade prefinancovať aj 100 % hodnoty kupovanej či stavanej nehnuteľnosti, takže nie je nutné mať vlastnú hotovosť

Čo patrí medzi hlavné nevýhody bežného účelového hypotekárneho úveru?

• povinnosť účelovo použiť finančné prostriedky a ich viazanie na konkrétny účel
• vyššie úročenie pri dlhšej dobe splatnosti – banky dávajú „reklamné“ úroky len pre určitú dobu viazanosti
• je nutné mať dostatočnú výšku príjmu a najmä menej bonitní klienti budú mať problém požičať si viac finančných prostriedkov

Porovnaním rôznych ponúk na finančnom trhu je možné nájsť najvýhodnejšiu ponuku bežného účelového hypotekárneho úveru.

Hypotéka pre mladých

Hypotéky pre mladých sú špeciálne účelové hypotéky, ktoré poskytujú banky v spolupráci aj so štátom, ktorý ponúka mladým ľuďom po splnení podmienok výhodnejší úrok počas prvých 5 rokov splácania. Tieto hypotekárne úvery sa môžu použiť tiež na kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti, prípadne na jej rekonštrukciu ale na ich získanie je nutné splniť viaceré podmienky.

V prvom rade je potrebné mať vek do 35 rokov v momente žiadania o hypoúver a to pre každého žiadateľa, ak žiadate ako dvojica. Druhou podmienkou je výška príjmu a to do 1,3 násobku priemernej mzdy v národnom hospodárstve za minulý rok.

Ak ste dvaja žiadatelia, po sčítaní oboch príjmov nesmiete prekročiť hodnotu 2,6 násobku. Treťou podmienkou je samozrejme mať vek nad 18 rokov a dostatočný príjem pre splácanie hypotekárneho úveru pre mladých.

Výhody hypotéky pre mladých:

• prvých 5 rokov splácania je úroková sadzba nižšia o 3 percentuálne body oproti komerčnému úroku a to preto, že štát „prispieva“ na splácanie úveru znížením o 2 percentuálne body a banka 1 %
• vďaka finančnému zvýhodneniu je možné mať prvých 5 rokov splatnosti hypotéky nulový alebo takmer nulový úrok
• v kombinácii s klasickou hypotékou sa aj v tomto prípade dá získať úver až do 100 % hodnoty založenej nehnuteľnosti

Nevýhody hypotéky pre mladých:

• výška príjmu nesmie prekročiť stanovené maximum, takže ak patrí žiadateľ medzi nadpriemerne zarábajúcu časť populácie, hypotekárny úver pre mladých s príspevkom od štátu si nevybaví
• predčasné splatenie počas prvých 5 rokov sa rovná strate výhody štátneho príspevku a je nutné ho vrátiť
• ide o účelovú hypotéku, čo znamená, že ani v tomto prípade nemáte úplnú slobodu a voľnosť v použití finančných prostriedkov

Hypotéka pre mladých je výborným spôsobom financovania kúpy nehnuteľnosti pre ľudí do 35 rokov, ktorí spĺňajú potrebné požiadavky na jej čerpanie.

Bezúčelová americká hypotéka

Pre tých, čo nemajú radi obmedzenia a naopak chcú flexibilitu, je tu americký hypotekárny úver. Nie je to u nás novinka, no na slovenskom bankovom a finančnom trhu má americký hypoúver menšiu tradíciu ako v zahraničí. Túto hypotéku majú tiež takmer všetky banky u nás, ktoré poskytujú aj bežné hypotéky a tak je z čoho vyberať.

Aj tu platí, že je dôležité porovnanie a to nielen úroku, ale aj mnohých iných podmienok. Výhody a nevýhody americkej hypotéky môžu totiž závisieť od každej banky a jej konkrétnej ponuky. 

Charakteristikou ide o klasický hypoúver, kedy je možné si požičať väčšiu sumu peňazí, ručí sa nehnuteľnosťou, ale rozdiel oproti vyššie spomenutým dvom hypotékam je v tom, že tu banka účelovo neviaže finančné prostriedky a tak je len na Vás, ako ich použijete. Nemusíte to banke ani nijako dokladovať.

Výhody americkej hypotéky:

• finančné prostriedky je možné použiť na čokoľvek a bezúčelovo, stačí len splniť podmienku dostatočnej bonity, výšky príjmu a založiť nehnuteľnosť
• americká hypotéka je možná aj bez dokladovania príjmu, napríklad v mBank sa dá požičať aj bez potvrdenia o príjme, ak je výška úveru najviac do 50% hodnoty založenej nehnuteľnosti
• široká ponuka umožňuje vyberať si z viacerých konkurenčných bánk a tak môžete ušetriť nemalé peniaze dôkladným prieskumom trhu

Nevýhody americkej hypotéky:

• väčšina bánk poskytuje tieto úvery najviac do 80% hodnoty nehnuteľnosti, ktorou sa ručí
• doba splácania býva obvykle tiež o niečo nižšia v prípade maximálneho limitu, zväčša je to do 20 až 25 rokov
• bez registrov sa nedá požičať v banke ani táto hypotéka a je nutné splniť viaceré podmienky bonity, čo môže byť pre niektorých žiadateľov problém

Americká hypotéka má rovnako ako ostatné typy hypotekárnych úverov svoje výhody aj nevýhody. Je už na konkrétnom žiadateľovi, či ju uprednostní pred iným typom úveru.

Porovnanie a poskytovatelia

Hypotekárne úvery sa dajú získať vo viacerých bankách u nás, či už ide o väčšie ako napríklad Slovenská sporiteľňa alebo Tatra Banka, prípadne o menšie ako sú OTP Banka alebo Prima banka. V každej banke však môžu individuálne platiť menšie odchýlky od všeobecných limitov, parametrov alebo podmienok, ale pre orientáciu a porovnanie hypoték a rozdielov medzi nimi môže poslúžiť aj táto tabuľka:

Porovnanie	Účelová hypotéka	Hypotéka pre mladých	Bezúčelová hypotéka
Možná splatnosť	1 – 40 rokov	5 – 30 rokov	1 – 25 rokov
Horný strop do	100% nehnuteľnosti	70 – 100 % nehnuteľnosti	70 – 80 % nehnuteľnosti
Bežný úrok	1,5 – 2,5 %	0 – 0,5%	2,5 – 4,5 %

Výhody a nevýhody hypotekárneho úveru

Hypotekárne úvery patria medzi úvery poskytované predovšetkým bankami a ich primárnym cieľom je prefinancovanie bývania, či už jeho kúpy, stavby alebo rekonštrukcie. K dispozícii sú ale aj bezúčelové hypotéky, ktoré sa dajú použiť na čokoľvek a stačí len založiť nehnuteľnosť.

Pre mladých majú banky v ponuke zvýhodnené hypoúvery aj s podporou od štátu, ale ich získanie je podmienené vekom a príjmom.

Všeobecne sú hypotéky výhodné z hľadiska lepšieho úročenia oproti väčšine iných úverov alebo pôžičiek, na druhú stranu ich získanie je náročnejšie, banky sú prísnejšie na bonitu aj finančnú históriu klienta a je nutné ich splácať dlhodobo, pričom sú ručené záložným právom k nehnuteľnosti.