Aby ste získali naozaj výhodný a lacný úver na bývanie, mali by ste sa držať niekoľkých zásad. My sme sa rozhodli pozrieť sa na ne trocha detailnejšie a vysvetliť si, ako ktoré parametre a podmienky vplývajú na výhodnosť či nevýhodnosť hypotéky.
Obsah článku
Tu je 5 zásad, ktorých sa treba držať.
Hypotéka pre mladých sa oplatí najviac, ale len prvých 5 rokov
Ak máte do 35 rokov a váš priemerný mesačný príjem je do 1,3 násobku priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve, potom najvýhodnejšou alternatívou pre vás je tzv. hypotekárny úver pre mladých.
O čo ide? Vo svojej podstate je to bežná komerčná hypotéka z banky, avšak počas prvých 5 rokov so zníženou úrokovou sadzbou a to o 3 percentuálne body. Ak vám banka vypočíta komerčný úrok napríklad 3,5 % ročne, vďaka hypotéke pre mladých to vlastne bude len 0,5 %.
Na znížení úroku sa podieľa príspevkom štát aj banka a zníženie tejto sadzby trvá prvých 5 rokov splácania – potom už budete splácať ďalej len komerčný úrok, ktorý vám banka nanovo vypočíta po skončení doby fixácie.
Z hľadiska úroku sa takáto hypotéka oplatí najviac, ale získate ju len do 70 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, čo je tak trocha nevýhoda.
Účelový hypoúver je zvyčajne výhodnejší ako bezúčelový
Druhou zásadou, ktorá platí vo väčšine prípadov, je fakt, že ak budete vedieť vydokladovať účel použitia finančných prostriedkov na úvere, získate od banky lepšiu úrokovú sadzbu. V minulosti boli tieto rozdiely oveľa výraznejšie a to aj o 1 alebo 2 percentá, avšak dnes v čase nízkych úrokov, je to zvyčajne 0,5 až 1 %.
Zmenila sa aj ponuka bezúčelových, tzv. amerických hypoték. Banky sa dnes viac zameriavajú na propagáciu klasických účelových hypoték na kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti, niektoré dokonca už ani americké hypotéky neponúkajú. Napríklad Slovenská sporiteľňa má len jeden druh hypotéky, ale ak si ju zoberiete len do 70% hodnoty nehnuteľnosti, stane sa z nej automaticky bezúčelová.
Pozor – na 100 % hodnoty nehnuteľnosti už nezískate žiadny typ hypotéky.
Čím kratšia doba fixácie, tým nižšia úroková sadzba
Áno, táto podmienka platí vo väčšine bánk a väčšine prípadov – 1 ročné fixácie majú spravidla najnižšiu úrokovú mieru, ale musíte rátať s tým, že o rok ju už môže banka zvýšiť. Banky aktuálne vedú boj o klienta a ich snahou je stlačiť aktuálnu úrokovú mieru na minimum, čo ale vedie až k takýmto extrémom.
V prípade doby fixácie úroku treba zvážiť aj to, či nežiadate o hypotéku pre mladých. Tá je zvýhodnená prvých 5 rokov a preto sa aj odporúča, aby ste si v tomto prípade úrok zafixovali na 5 ročnú lehotu. V prípade iných hypoték je to na vás, ale ak chcete najvýhodnejší úrok, choďte do ročnej fixácie. V prípade podobnosti len o pár stotín môžete ako alternatívu zvoliť 3 ročný fix.
FIX DOBRE ZVÁŽTE: Začalo to VÚB bankou a je pravdepodobné, že to bude pokračovať aj ďalšími – zvýhodnené 10 ročné doby fixovania úroku.
To, na aké dlhé obdobie si chcete „poistiť“ výšku úroku a splátky, by ste si mali premyslieť, pretože hoci sa ďalší pokles úrokov už neočakáva, nikdy neviete, čo môže byť o 2 alebo 3 roky!
Kratšia lehota splatnosti znamená menej zaplatených úrokov
Áno, táto ekonomická poučka platí aj pre hypotéky. Ak budete ľubovoľný finančný záväzok, a teda aj hypotekárny úver, splácať kratšiu dobu, pri bežnom výpočte úrokov ušetríte najviac.
Úrok sa počíta vždy z aktuálneho zostatku istiny, čiže samotnej sumy, ktorú vám banka požičala a preto je len logické, že čím skôr bude z istiny odbúdať, tým menší bude úrok.
Pomôžme si opäť jednoduchým príkladom hypotéky na 50 000 € s úrokom 1,5 %:
- 15-ročná doba splácania – mesačná splátka je vo výške 310,37 €, čiže za celú splatnosť preplatíte pôvodnú sumu o 5 866,60 €
- 20-ročná doba splácania – mesačná splátka je vo výške síce len 241,27 €, ale za celú splatnosť preplatíte pôvodnú sumu až o 7 904,80 €
Odporúčame preto stlačiť dobu splácania úveru na minimum, samozrejme ale s únosnou výškou mesačnej splátky pre vašu peňaženku. Dodržte pravidlo 1/3, čiže aby výška vašich mesačných splátok súhrnne na všetky úvery neprekročila 1/3 výšky vášho mesačného príjmu a podľa toho si nastavte čo najkratšiu možnú dobu splácania hypotéky.
Samozrejme, v budúcnosti môžete skúsiť aj mimoriadne splátky, čo tiež zníži istinu a tým pádom aj úroky z nej.
Poistenie schopnosti splácať úver zníži úrok, ale treba ho zahrnúť do splátky
Ak ide o úrok, banky vedia byť veľmi vynaliezavé, akým spôsobom ho znížiť. Veľmi obľúbeným je využitie poistenia schopnosti splácať hypotéku, ktoré banka ponúka ako doplnkové poistenie.
Vo svojej podstate ide o rizikové životné poistenie, ktoré je uzatvárané obvykle na sumu vo výške hypotéky a vinkulácia poistenia je v prospech banky. Tá sa poistí týmto spôsobom pre prípad, že by dlžník zostal trvalo bez možnosti splácať svoj finančný záväzok. Do tejto situácie sa počíta samozrejme aj smrť dlžníka.
Banky ponúkajú spravidla zníženie úrokovej sadzby pri uzavretí takéhoto poistenia o 0,1 až 0,2 % ročne, čo môže pri bežnej hypotéke znamenať úsporu rádovo niekoľko € na mesačnej splátke.
Na prvý pohľad vyzerá nižší úrok veľmi lákavo, ale aj v tomto prípade by ste mali vziať do rúk kalkulačku a začať počítať. Veľmi ľahko totiž zistíte, že ste možno ušetrili na splátke úveru 5 až 10 € mesačne, ale za poistenie dáte napríklad aj 30 € za mesiac!
Treba či netreba poistenie úveru? Ak už máte uzatvorené vlastné životné poistenie, nie je treba poisťovať si ešte zvlášť hypotéku. Mali by ste si ale upraviť sumu, na ktorú máte životnú poistku uzavretú, tak, aby zodpovedala výške dlhu voči banke.
Ak životnú poistku nemáte, ani v tomto prípade nie je povinné uzatvoriť poistenie hypotéky, ale ide už o vyššie riziko – ak sa vám niečo stane, banka bude vyžadovať aj naďalej splácanie dlhu!
Už od roku 2008 tvoríme články na rôzne témy. Venujeme sa témam od životného štýlu cez podnikanie až investovanie a financie. Cieľom portálu KD.sk je jednoduchou a výstižnou formou poskytovať čitateľom obsahovo kvalitné články, recenzie a prípadné odporúčania.
