Predčasné splatenie hypotekárneho úveru – poplatky, podmienky

Postupnou novelizáciou zákona o bankách sa zákonodarcom podarilo eliminovať, no nie úplne zrušiť poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru. V súčasnosti je možné splatenie celého, poprípade aspoň časti hypotekárneho úveru bez poplatkov, za predpokladu splnenia určitých podmienok.

---

Obsah článku

---

Obmedzenie vyberať poplatky za predčasné splatenie úveru sa stalo lákavým pre veľké množstvo klientov, pretože vďaka tejto skutočnosti je teraz možnosť refinancovať hypotéku v prípade akejkoľvek zmeny v oblasti úrokových sadzieb.

Táto zmena taktiež podporila konkurenčný boj medzi jednotlivými bankami, ktoré poskytujú hypotekárne úvery a v neposlednom rade tým čiastočne zvýšila aj kvalitu ponúkaných služieb.

Čo hovorí zákon o bankách?

Podľa terajšieho znenia zákona o bankách pri poskytnutí hypotekárneho úveru, ktorým sa financuje nákup nehnuteľnosti platí:

Hypotekárna banka nemôže od klienta požadovať poplatky v súvislosti s predčasným splatením hypotekárneho úveru, alebo jeho časti, ak k predčasnému splateniu hypotekárneho úveru dôjde v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby hypotekárneho úveru, alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby hypotekárneho úveru.

To znamená, že klient má nárok na splatenie celého úveru, alebo aspoň jeho časti v období, keď vyprší doba fixácie, ktorá bola dohodnutá v zmluve. Pokiaľ ide o hypotéku s variabilným úročením, klient má túto možnosť v čase zmeny úrokových sadzieb.

Oznamovacia povinnosť banky

Ukončenie fixácie hypotekárneho úveru, ako aj zmenu úrokových sadzieb v úročení úveru je banka povinná klientovi oznámiť minimálne dva mesiace pred zmenou.

• uplynutie doby fixácie úrokovej sadzby
• vykonanie zmeny úrokovej sadzby hypotekárneho úveru
• úrokovú sadzbu na nasledujúce úrokové obdobie
• aktuálnu výšku základnej úrokovej sadzby
• výšku hrubej marže na nasledujúce úrokové obdobie

V tomto období Vám banka musí zaslať už spomenuté informácie.

Odporúčanie

Pred ukončením fixácie hypotekárneho úveru, prípadne pri zmene úrokových sadzieb odporúčame vopred sa informovať o možnostiach predčasného splatenia úveru. Aj keď je banka povinná tieto informácie klientovi vopred a bez vyzvania poskytnúť, niekedy sa môže stať, že sa ku klientovi nedostanú.

Banky posielajú takéto informácie klientom hromadne a tým sa zväčšuje istá šanca, že sa zásielka po ceste stratila a k Vám nedorazila. Ak sa náhodou ocitnete v takejto situácii, vyžiadajte si tieto informácie v banke osobne.

Deň kedy sa realizuje predčasná splátka

Niektoré banky majú deň predčasného splatenia stanovený na deň fixácie, niektoré na deň potom. Preto je dôležité, aby ste sa na túto skutočnosť v banke informovali. Banka bude robiť všetko pre to, aby predišla predčasnému splateniu a aby ste Vy pokračovali ďalej v splácaní mesačných splátok.

Všetky informácie ohľadne predčasného splatenia Vám však je banka povinná poskytnúť. Buďte preto trpezlivý a určite sa nenechajte odradiť.

Klient nereaguje na informácie od banky

V prípade, že Vás banka dva mesiace vopred písomne informuje o zmene úrokových sadzieb, alebo o ukončení fixácie a Vy na tieto informácie nijako nezareagujete, banka takúto skutočnosť vníma ako súhlas klienta so zmenou bankou navrhnutých podmienok.

Mimoriadna splátka časti hypotekárneho úveru

Podľa zákona o bankách pre každú banku teda platí, že mimoriadnu splátku bez poplatkov môže klient využiť v prípade ukončenia fixácie pri fixnej úrokovej sadzbe, alebo pri zmene výšky úrokov pri pohyblivej úrokovej sadzbe. Niektoré banky však ponúkajú, pri niektorých produktoch, možnosť dodatočnej bezplatnej mimoriadnej splátky.

V niektorých prípadoch je táto splátka možná jedenkrát do roka, v iných prípadoch je to jedenkrát počas trvania fixácie a to do výšky určitého percenta z celkovej výšky úveru.

Väčšinou sa táto hodnota pohybuje okolo 20 %. Táto možnosť je súčasťou zmluvy o úvere a v prípade záujmu o mimoriadnu splátku zo strany klienta, je klient povinný písomne požiadať o umožnenie mimoriadnej splátky priamo v banke.

Banka je povinná podľa podmienok dohodnutých v zmluve takejto žiadosti klienta vyhovieť. Po realizovaní mimoriadnej splátky sa zníži výška istiny o splatenú sumu, znížia sa splátky hypotéky, no doba splácania úveru ostáva v tomto prípade nezmenená.

Poplatok za predčasné splatenie

Výška poplatku pre splatenie hypotéky mimo obdobia ukončenia fixácie, alebo zmeny úrokových sadzieb sa u väčšiny bánk pohybuje okolo 4 % až 5 %. Niekde je výška poplatku doplnená o minimálnu sumu poplatku.

Žiadosť o predčasné splatenie hypotéky

K predčasnému splateniu hypotekárneho úveru je potrebná písomná žiadosť klienta. Po podaní žiadosti klientom banka určí deň, v ktorý dôjde k splateniu úveru. K tomuto dátumu by mal klient poskytnúť finančné prostriedky na účet, z ktorého boli doposiaľ strhávané splátky za hypotéku.

V prípade neposkytnutia finančných prostriedkov sa vo väčšine prípadov nič nedeje, akurát si klient musí, ak má záujem o splatenie hypotéky bez poplatkov, počkať do ďalšej zmeny úrokových sadzieb, prípadne do ďalšieho ukončenia fixácie.

Pri využití štátom podporovanej hypotéky pre mladých

Pri hypotékach pre mladých je úver zvýhodnený a získava sa pri ňom príspevok od banky a aj od štátu. Ak dôjde k predčasnému splateniu hypotéky skôr ako štyri roky od poskytnutia úveru je klient povinný vrátiť štátny príspevok ako aj príspevok od banky, ktorý mu bol poskytnutý.

Ak využívate úver pre mladých, dobre si rozmyslite, či sa Vám oplatí tento úver refinancovať. V niektorých prípadoch by ste aj v prípade získania výhodnejšieho úročenia v inej banke poskytnutú hypotéku pre mladých výrazne preplatili.

Oplatí sa predčasné splatenie hypotéky?

Či sa splatiť hypotéku ešte v období mimo konca fixácie so zaplatením poplatku za predčasné splatenie oplatí alebo nie, je na individuálnom zvážení každého klienta. V niektorých prípadoch, pri refinancovaní hypotéky a pri možnom získaní výrazne nižších úrokových sadzieb je určite vhodné túto možnosť zvážiť.

Niekedy môže byť suma poplatku natoľko vysoká, že ani nižšie úročenie v inej banke by tieto poplatky nekompenzovalo. Predčasné splatenie úveru je nevýhodné aj tesne pred ukončením obdobia fixácie, kedy sa viac oplatí trochu počkať a refinancovať až pri možnosti predčasného splatenia hypotéky bez poplatku.

TIP: Pred ukončením obdobia fixácie je dobré prejsť si všetky banky a jednotlivé ponuky finančných produktov a včas sa pokúsiť s bankou vyjednávať o zmene podmienok. Ak ukážete, že Vám inde boli poskytnuté lepšie podmienky , väčšina bánk pri vyjednávaní ustúpi a poskytne Vám rovnaké, prípadne lepšie podmienky. V prípade, že sa tak nestane, zmena banky je určite nevyhnutná.