Refinancovanie pôžičiek – kedy je najvýhodnejšie

Refinancovanie či prefinancovanie pôžičky je odborný výraz pre veľmi jednoduchý krok – výmenu nevýhodnej pôžičky za výhodnejšiu. Refinancovať môžno prakticky všetky druhy pôžičiek – dlhy na kreditnej karte, prečerpanie účtu, spotrebný úver či lízing. Najviac sa však refinancujú hypotekárne úvery.

Najčastejšou motiváciou pri refinancovaní je získanie finančnej výhody. Refinancovanie je veľmi obľúbené najmä počas priaznivých podmienok na trhu úvermi. Teda v časoch, kedy úrokové miery na trhoch klesajú.

refinancovaniu pôžičky vedie ľudí viacero motívov:

  • snaha znížiť si mesačnú splátku
  • potreba skrátiť dobu splácania
  • potreba zmeniť založenú nehnuteľnosť
  • vyňatie spoludlžníka – potreba prevziať hypotéku iba na seba
  • nespokojnosť so službami banky

Ďaleko najčastejšou motiváciou pri refinancovaní je získanie finančnej výhody. Refinancovanie je veľmi obľúbené najmä počas priaznivých podmienok na trhu úvermi. Teda v časoch, kedy úrokové miery na trhoch klesajú.

Táto situácia je na Slovensku aj teraz. Za nižšie úrokové miery hypotekárnych úverov môže z časti vyššia stabilita Slovenska (Slovensko a slovenský realitný trh nie sú vnímané ako rizikové) a z časti nižšia úroková miera stanovená eurobankou. 

Výmenou poskytovateľa úveru je možné získať nemalú finančnú výhodu. Pri bežných hypotékach úspora môže dosiahnuť aj niekoľko tisíc eur. Na ilustráciu použijeme jeden príklad:
Výška hypotéky: 50 000 € Doba splácania: 15 rokov Úrok: 5 %

Ak pri refinancovaní tejto hypotéky dosiahneme zníženie úroku o jedno percento, ušetríme veľmi zaujímavých 5830 €. To je viac ako dosť na to, aby refinancovanie pôžičky bol atraktívny krok prakticky pre každého.

Princíp refinancovania pôžičky

Princíp refinancovania pôžičky je veľmi jednoduchý. Existujúcu nevýhodnú pôžičku chceme vymeniť za výhodnejšiu. Cieľom je ušetriť peniaze. Zoberieme si výhodnejšiu pôžičku, ktorou splatíme menej výhodnú pôžičku.

Banky za normálnych okolností nemajú záujem dávať výhodnejšie úvery. Čím drahší úver, tým lepšie pre ne. Majú väčší zisk. Cieľom každej banky je maximalizovať svoj zisk. Nie je to tak dávno, kedy mali banky na trhu s pôžičkami nad spotrebiteľmi takmer neobmedzenú vládu.

Avšak aj slovenský trh s pôžičkami sa pomaly stáva skutočným trhom. Teda miestom, kde prebieha súťaž. Kde existuje konkurencia.

Jediným spôsobom, ako prinútiť banky, aby ľuďom poskytovali výhodnejšie úvery, je nechať ich medzi sebou súťažiť. Jednoducho sa o klientov pobiť. Postupne boli prijaté zákony, ktoré pracujú v prospech bežného človeka a chránia ho pred obrovskou silou bánk. 

Pri refinancovaní máme v rukách veľkú zbraň. Môžeme si vybrať u koho budeme čerpať pôžičku. Toto právo nemáme iba na začiatku, ale počas celej doby čerpania pôžičky. Poskytovatelia pôžičiek zvykli v minulosti lákať ľudí na akciové ponuky, ktoré sľubovali mimoriadne výhodné podmienky. Avšak iba na obmedzenú dobu.

Banka poskytla hypotéku s výhodným fixovaným úrokom na prvé tri roky. Po uplynutí tejto doby však úrok vyletel tam, kde ho chcela banka vidieť od začiatku. Klientovi zostalo iba nepríjemné prekvapenie.

Kedy refinancovať?

Pôžičky je možné refinancovať počas celej doby ich čerpania. Nie v každom momente sa to však vyplatí. Poskytovatelia pôžičiek sa samozrejme snažia refinancovaniu brániť. Za predčasné splatenie pôžičky (bez ktorého sa refinancovanie nezaobíde) si účtujú často vysoké poplatky.

Keby štát nereguloval trh s pôžičkami, tak by sme o refinancovaní mohli pravdepodobne iba snívať. Banky však zo zákona nemôžu žiadať poplatok za predčasné splatenie hypotéky v období ukončenia fixácie. Toto je moment, kedy sa otvára výhodná možnosť na zmenu poskytovateľa pôžičky.

Banka má povinnosť pred ukončením fixácie poslať informácie o návrhu úrokovej sadzby na ďalšie obdobie fixácie (to je zvyčajne 1, 3, 5 rokov). V momente, keď banka takýto návrh pošle, máme v podstate dve možnosti:

  • súhlasiť s návrhom
  • refinancovať pôžičku

Refinancovanie pôžičky môže, ale nemusí byť výhodné. Či sa refinancovanie vyplatí, je potrebné si to overiť. A to jednoduchým spôsobom – prieskumom trhu. Ten si môžeme pokojne spraviť aj sami. Druhou možnosťou je využitie služieb finančného poradcu.

Posudzovanie výhodnosti prenesenia hypotéky

Posúdenie, či sa oplatí refinancovať, alebo nie, sa môže na prvý pohľad zdať veľmi jednoduché – vyžiadame si ponuky na refinancovanie od viacerých bánk. Buď im napíšeme, alebo sa zastavíme priamo na pobočke.

Je to jednoduché, rýchle a pohodlné. Následne si porovnáme úrokové miery a zistíme, ktorý poskytovateľ pôžičiek nám dal najlepšiu ponuku. Ale, ono to až také jednoduché nie je. Problémom je, že výhodnosť refinancovania nie je možné hodnotiť iba na základe výšky úrokovej miery. Do rozhodovania, či sa prenesenie hypotéky vyplatí, vstupuje aj niekoľko ďalších faktorov.

  • poplatok za poskytnutie úveru – ten môže byť napríklad 0,7 percenta. Teda náklady vo výške stoviek eur. Vysoká konkurencia na trhu s hypotekárnymi úvermi vedie  niektoré banky v určitých prípadoch k odpusteniu tohto poplatku.
  • poplatok za oficiálne vyčíslenie dlhu v starej banke  líši sa od banky k banke. Od 7 € do 120 €.
  • poplatok za vydanie súhlasu so zápisom záložného práva – tu zaplatíme cca 15 € až 125 €.

S refinancovaním hypotéky môžu byť spojené aj ďalšie poplatky. Niektoré banky môžu napríklad požadovať nový znalecký posudok financovanej nehnuteľnosti. Všetky tieto poplatky je potrebné spočítať a zarátať do nákladov na refinancovanie. Po započítaní všetkých týchto nákladov sa môže ukázať, že refinancovanie nie je až také výhodné.

Nižšia úroková miera nie vždy znamená, že refinancovanie sa vyplatí. Do úvahy je potrebné zobrať všetky náklady spojené s refinancovaním a samozrejme aj zostávajúcu dobu splácania pôžičky.

Čím je toto obdobie kratšie, tým je pravdepodobnosť výhodnosti refinancovania menšia. Väčšinou sa však môžeme držať základného pravidla – ak je rozdiel medzi úrokovými mierami starej a novej hypotéky aspoň 0,3 percenta, refinancovať sa vyplatí.

Kedy sa oplatí refinancovať?

Refinancovanie je výborný spôsob, ako ušetriť peniaze bez veľkej námahy. Refinancovanie však ani zďaleka nie je výhodné vždy. Refinancovať sa vyplatí vtedy, ak:

Úrokové miery šli nadol. Pôvodná úroková sadzba nezodpovedá súčasnému stavu trhu.

Toto sa stáva pomerne často. Úrokové miery spojené s hypotékami boli na Slovensku pred piatimi rokmi výrazne vyššie, ako tomu je dnes. Súčasný trh s hypotékami je veľmi odlišný od toho spred pár rokov. 

Refinancovanie však v takejto situácii nie je nevyhnutnosťou. V ideálnom prípade banka po skončení obdobia fixácie ponúkne výrazne výhodnejšiu úrokovú mieru. Ak tomu tak nebude, môžeme sa pokúsiť o refinancovanie. Alebo sa snažiť na banku tlačiť tým, že presunieme svoju hypotéku ku konkurencii. Na takýto spôsob komunikácie banky väčšinou počúvajú.

Zmena ponúknutej úrokovej miery však nemusí súvisieť iba z aktuálnou situáciou na trhu. Zníženie úrokovej miery môže spôsobiť aj zmena bonity klienta. Povedzme, že hypotéku sme si brali krátko po škole.

Banka nám príliš nedôverovala, a preto nám neponúkla veľmi výhodnú úrokovú mieru. O päť rokov sa však situácia zmenila. Náš príjem šiel rapídne nahor, profesionálne sme rástli a disciplinovane splácali pôžičku. Naša bonita vzrástla a banka nám verí ďaleko viac. Preto nám s radosťou ponúkne nižšiu úrokovú mieru.

© 2024 KD.sk | Nakódoval Leoš Lang