Posledné mesiace sa banky na Slovensku predbiehajú v ponuke úverov na bývanie, čiže hypoték. V reklame a na prvý pohľad vyzerá všetko jednoducho a pohodlne, no nie vždy tomu tak aj je.
Vybavovanie hypotéky nie je síce extrémne zložitý postup, no aj počas neho sa môžu vyskytnúť niektoré problémy, zádrhely alebo nedorozumenia. My sme sa rozhodli pozrieť na tie najčastejšie a pokúsime sa vám s nimi poradiť.
Postupné čerpanie hypotéky
Najviac problémov vzniká pri postupnom čerpaní hypotéky. Ide o spôsob, kedy banka nevyplatí klientovi naraz celý schválený úver, ale uvoľňuje peniaze postupne a to v tzv. tranžiach. Najčastejšie sa takýto postup uplatňuje pri stavbe domu, kedy zakladáte rozostavaný dom a jeho aktuálna hodnota je menšia, ako hodnota budúca – čiže hodnota po dostavaní a skolaudovaní.
V prípade postupného čerpania hypoték nastáva niekoľko problémov. Prvým je ohodnotenie aktuálnej hodnoty stavby a budúcej hodnoty stavby. Ak budete stavať cez stavebnú firmu, ktorá bude príliš „drahá“, banka ohodnotí stavbu na menej, ako za ňu zaplatíte vy a rozdiel musíte vykryť z vlastných prostriedkov.
Druhým problémom je samotné dokladovanie postupu a zvýšenia hodnoty pre banku. Najčastejšie sa dnes využíva fotenie, no tu si musíte dať pozor, aby boli fotky odfotené podľa inštrukcií od banky a odrážali skutočný stav.
Rátajte tiež s časovým zdržaním pri uvoľňovaní tranží a rozhodne to nebude do pár hodín od dodania fotiek, ako vám to môže banka pri podpise zmluvy sľúbiť. Pozor aj na hraničné termíny, dokedy musíte zdokladovať použitie peňazí z aktuálne vyčerpanej tranže!
Pri postupnom čerpaní hypotéky je veľmi dôležitá aj súčinnosť s developerom, najčastejšie so stavebnou firmou. Pokiaľ nestaviate svojpomocne, musíte naliehať aj na developera, aby vám počas stavby pravidelne predkladal doklady a vyúčtovanie pre banku – keďže bez toho nebudete môcť čerpať včas ďalšiu tranžu z úveru.
Hypotéka len pre jedného z manželov
Ak si berie hypotéku len jeden z manželov, veľmi často nastávajú problémy s rôznymi dokladmi. V prvom rade, je potrebné aby vznikla notárska zápisnica na zúženie BSM pri hypotéke, pričom v tejto notárskej zápisnici bude uvedené, že za úver zodpovedá len jeden z manželov a budú uvedené aj parametre úveru – poskytovateľ a výška hypotéky.
Okrem toho je nutné dávať pozor aj na právny stav zakladanej nehnuteľnosti. Ak sa zakladá nehnuteľnosť len vo vlastníctve jedného z manželov, nemusíte si robiť žiadne starosti.
V opačnom prípade je potrebné vypracovať aj notársku zápisnicu o zúžení BSM na danú nehnuteľnosť, kde sa bude špecifikovať, komu a v akom podiele daná nehnuteľnosť prináleží tak, aby bolo možné ňou ručiť vzhľadom k výške úveru.
Okrem toho, aj po tomto kroku, je potrebné, aby partner súhlasil s tým, že si beriete hypoúver. Súhlas musí dať aj vtedy, ak zakladáte nehnuteľnosť, v ktorej má partner podiel. Všetky súhlasy musia byť buď notársky overené alebo podpísané priamo v banke a pred pracovníkom banky.
Znalecký posudok
So znaleckým posudkom býva tiež pomerne často problém. Máme na mysli najmä rýchlosť jeho vyhotovenia a schválenia a hodnoty, ktoré v ňom budú určené vzhľadom k zakladanej nehnuteľnosti. Rýchlosť vyhotovenia viete najlepšie ovplyvniť vtedy, ak si dáte vyhotoviť znalecký posudok sami a nezoberiete ten od banky. Schválenie ale už ovplyvniť neviete, nakoľko to obvykle posudzuje centrála.
Čo sa týka hodnôt, tu môžu nastať tri situácie:
- Hodnota zodpovedá realite – v takomto prípade nemáte žiaden problém a najčastejšie sa situácia vyskytuje pri kúpe nehnuteľností v lukratívnych štvrtiach
- Hodnota nižšia ako je realita – táto situácia nastáva najmä vtedy, ak staviate cez stavebnú firmu, ktorá účtuje vyššie ceny, ako sú v znaleckom posudku; jediným riešením je doložiť zvyšok peňazí v rozdiele z vlastného, alebo stavať inak, ako cez danú stavebnú firmu
- Hodnota vyššia ako je realita – táto situácia nastáva najčastejšie vtedy, ak staviate sami alebo svojpomocne; v tomto prípade nemáte žiaden problém
VLASTNÝ ALEBO OD BANKY?
Čoraz viac bánk u nás, napríklad aj Slovenská sporiteľňa, ponúkajú ako benefit k hypotéke realizáciu znaleckého posudku priamo od banky. Je to síce výhoda, ale takýto posudok ostane len banke a vám sa do ruky nedostane. Ak teda chcete mať znalecký posudok aj po poskytnutí hypotéky, dajte si spraviť radšej vlastný.
Chýbajúce doklady
Ak čakáte, že na jeden krát dokážete do banky doniesť všetky doklady nutné k vybaveniu hypoúveru, na 99 % ste na omyle. Dôvodom totiž je, že situácia každého klienta je iná a individuálna a aj keď existuje zoznam odporučených dokladov, vždy sa na niečo zabudne.
Veľmi často sa tiež stáva, že na potrebné doklady zabudne priamo pracovník banky. Áno, nemal by, no bežná prax je taká, že pracovník na regionálnej pobočke nemá na starosti len vás, ale aj desiatky iných klientov a zabúdať je prirodzená ľudská vlastnosť.
Čo sa dá spraviť na vyriešenie tohto problému?
- vždy sa spýtajte, aké iné doklady sa ešte zvyknú k žiadosti doložiť
- informujte banku vždy o celej situácii, či už o zakladanej nehnuteľnosti, stavanej alebo kupovanej nehnuteľnosti, ako aj o vašom rodinnom stave, výške a druhu príjmu
- v každom kroku sa informujte, ako postupuje proces, či ešte netreba priniesť nejaké doklady
- informujte sa aj do budúcnosti, či banka nebude o týždeň alebo dva potrebovať od vás niečo, čo aktuálne „ešte má čas“
Na záver bežný problém – dlhé vybavenie hypotéky
S týmto problémom sa stretáva naozaj veľa klientov a najčastejšou príčinou sú problémy vo vzájomnej komunikácii medzi bankou a záujemcom o úver. Veľa krát je totiž prax taká, že bankový pracovník sa venuje okrem vám aj ďalším desiatkam iným klientom a to sa podpíše na jeho časových možnostiach.
Bežne sa stáva, že vy banke odovzdáte všetky doklady, no žiadosť o úver je odoslaná na ústredie až o niekoľko dní, keďže pracovník na pobočke nemal čas podať ju skôr. Podobne to môže byť naopak – z centrály prišlo upozornenie na chýbajúci doklad, no vy sa o tom dozviete až o týždeň.
Toto sa dá riešiť najlepšie tak, že „obídete“ regionálnu sieť a budete riešiť hypotéku napríklad prostredníctvom hypotekárneho špecialistu – pokojne aj nezávislého, ktorý nie je zamestnancom žiadnej banky. Keďže súčasné možnosti sú veľmi flexibilné, je možné väčšinu vecí riešiť takýmto spôsobom už aj cez internet.
Na záver dovoľte jedno odporúčanie – aj u nás si môžete začať riešiť hypotéku online. Na rozdiel od tradičného postupu, pôjde vybavovanie pohodlnejšie, jednoduchšie a najmä rýchlejšie.
Už od roku 2008 tvoríme články na rôzne témy. Venujeme sa témam od životného štýlu cez podnikanie až investovanie a financie. Cieľom portálu KD.sk je jednoduchou a výstižnou formou poskytovať čitateľom obsahovo kvalitné články, recenzie a prípadné odporúčania.
